从经济账角度看麓湖:

首先，目前成都市场执行的价格政策为，每一次开盘可以涨价5%，现房可以涨10%。且麓湖是一个超大组团，还有巨量土地储备，所以麓湖的价格会随着开盘越来越高。配合万华内部政策，可以特殊破限购，无数投资客把麓湖奉为圭臬。

(资料图)

那今天我就来给麓湖算一账:

在经济学里面，投资收益与流动性成反比，流动性越大，收益率越低。麓湖其本质，可看作是一个超长锁定期的私募基金。

4年交房的期限，交证1年，满二唯一免增值税2年，满五不唯一5年，意味着锁定期至少5年。

很多人说麓湖是一个很好的抵押物，但经营贷的前提是，房子修好且拿到证房子才算。也就是在交房和交证的前5年，你这千万资产几乎是完全交给万华白白使用，而其他期房，一般修建期不超过2年，风险期几乎减半。

在这五年的风险期里面，你的这千万资产，既不能抵押变现，也不能出租回血，更不能解决自住。而对应回报是多少呢！

我以270平c7，总价1100w和五成首付为例，五年先息后本还款。

本金利息550*0.03*5也就是82.5w，贷款利息，4.1利息，550*0.041*5=112.75，契税 个税1100*0.025=27.5，也就是5年交房时，成本已经来到550 82.5 112 27.5=772w，五年后即使房价上涨50%，那就是1650w，如果考虑增值税 中介费，也就是你的利润是1100*1.5-772-100交易税-550w剩余本金=228w

你用550w本金，5年不能变现入住的锁定期，月供超过3w，且假设5年后房价上涨50%，有人能6w接盘了你的麓湖朝北t2高层，那么恭喜你，你成功赚得了228w的收益，博取了228/772=0.295337的收益率。

0.29/5=0.058年化收益率，这个收益率，作为一个五年锁定期的私募基金，还满意吗？

而里面最大的风险，5年后会有人，花1650w买一个主朝向朝北的高层吗？

和传统理财比，买房最大的风险：流动性极差。一旦经济出现问题，血亏卖房都不一定能脱手！尤其是千万以上的大资产！

投资不行，那想自住的朋友们，你算过，五年后你能真的住进去麓湖，那会儿是多少岁了？

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